Как определить окупаемость и доходность инвестиций в курортную недвижимость

30.04.2020 в категории Недвижимость, Статьи

инвестиции в курортную недвижимость

Вкладывать деньги в недвижимость, предназначенную для сезонного отдыха, всегда считалось выгодным, так как подобные инвестиции являются одними из наименее рискованных. Но как потенциальный инвестор может понять, какие доходы он сможет получать и через какое время вложения окупятся, если принято решение купить недвижимость в Крыму?

Выбор «правильного» места

Сегодня многие задумываются, почему, например, недвижимость в Крыму у моря — это выгодное вложение средств? Для выбора «правильного» места и соответствующего ему типа недвижимости по ее назначению следует обратиться к рыночной аналитике. Провести краткий мониторинг рынка крымской недвижимости сможет любой человек — для этого достаточно найти в сети Интернет ресурсы с предложениями по продаже или аренде объектов в том или ином районе полуострова. Обратите внимание не только на уровень цен/арендных ставок, но и на количество предложений. В регионах с малым спросом на недвижимость и предложений будет мало. Лучше выбрать для инвестирования районы с высокой активностью рынка.

При выборе типа недвижимости также следует учесть то, что в городах на побережье моря большим спросом будет пользоваться жилая или торговая недвижимость, в крупных городах и районных центрах с высокой деловой активностью стоит обратить внимание на все типы бизнес-объектов (торговые и офисные центры, площади под заведения общепита). Складская и промышленная недвижимость обычно необходима в районах сосредоточения промышленных зон с доступом к крупным трассам местного и федерального значения.

Подсчет доходов

Расчет доходности и окупаемости недвижимости не является очень сложной задачей. Основу денежного потока для потенциального инвестора составляет простая формула: доходы минус расходы, включая сумму первоначальных вложений.

Для подсчета потока доходов, которые может получать владелец курортной недвижимости, достаточно определить уровень средней арендной ставки в выбранном районе и сделать прогноз величины арендных платежей на несколько лет вперед. При прогнозировании не стоит забывать, что арендные ставки при нормально функционирующей экономике постоянно растут. То есть год от года величина выручки от сдачи недвижимости в аренду в норме должна увеличиваться. За основу для прогноза роста цен можно взять уровень инфляции или среднего роста цен в конкретном регионе, если по данному вопросу имеется рыночная аналитика.

Среди расходов, которые несет владелец любого типа недвижимости, нужно рассчитать в первую очередь коммунальные платежи, налоги, а также минимальный уровень затрат на содержание и текущий ремонт объекта. Величина затрат с годами также будет расти.

Итак, вычитая из прогнозных доходов рассчитанные таким образом расходы, инвестор легко подсчитает прибыль, на которую он может рассчитывать.

Окупаемость курортной недвижимости

В различных аналитических источниках можно увидеть самые разнообразные данные о сроках окупаемости (от 5 до 25 лет). Принимая решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости, лучше рассчитать этот срок самостоятельно, учитывая все индивидуальные особенности выбранного объекта.

Понятие «окупаемости» отражает тот период времени, за который инвестор сможет вернуть вложенные им средства. Подсчитать это в упрощенной форме довольно легко — достаточно разделить общую сумму денежных вложений на ту самую прибыль (доходы минус расходы), о которой говорилось выше. Для подсчета используется годовой показатель прибыли.

Финансовые аналитики применяют более сложные расчеты, учитывая тот факт, что с течением времени деньги становятся дешевле. В таких расчетах применяется понятие «дисконтирования» — операции, позволяющей привести будущую стоимость денег в текущий уровень. При этом варианте расчета срок окупаемости немного увеличится, но покажет инвестору более реальную картину.

Как видно, самостоятельное определение доходности и окупаемости недвижимости под силу каждому. Перед принятием решения о вложении средств достаточно провести несколько несложных вычислений, с помощью которых можно выбрать наиболее удачный с точки зрения инвестирования вариант.