Как законодательство защищает права участников долевого строительства

13.04.2020 в категории Недвижимость, Статьи, Строительство

жк монако ялта

Рынок недвижимости испытывает серьёзные трудности от того, что от двух до шести процентов дольщиков ежегодно не получают в срок свои квартиры. Поэтому на законодательном уровне обеспечивается комплекс мер, защищающих покупателей от неправомерных действий застройщика. Желающим купить недвижимость в Крыму у моря стоит знать, как именно закон защищает их права в качестве дольщиков.

Особенности правового регулирования долевого строительства

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту прав дольщиков и застройщика и контролирует исполнение ими своих обязательств. В 2019 году в него были внесены изменения, которые увеличили требования к организациям-застройщикам и повысили гарантии дольщиков.

При невыполнении застройщиком своих обязательств более девяти месяцев, при условии, что они не были застрахованы или по ним не выступал поручитель в лице банка, то покупатель жилплощади в многоквартирном доме признаётся обманутым дольщиком. При этом Закон №214-ФЗ не может до конца защитить права участников долевого строительства, если возведение жилого объекта проводилось с нарушениями. Поэтому, прежде чем заключать договор с застройщиком, покупатель должен проверить всю проектную строительную документацию, пригодность земельного участка для постройки именно жилого многоквартирного объекта в базе Росреестра. Отказ застройщика предоставить все необходимые документы может послужить поводом усомниться в его компетентности и добросовестности. При этом закон выступает не только на стороне дольщиков, но и на стороне застройщика. Если было установлено, что первые злоупотребляют своими правами, например, без видимой причины в одностороннем порядке расторгают договор, то суд может отказаться защищать их права.

Нововведения 2019 года коснулись и видов деятельности, которые помимо строительства может выполнять застройщик. Возведение жилых объектов теперь отделяется от иных операций, которые может выполнять компания. При этом их количество, если они не связаны с проектом строительства жилого дома, строго ограничивается. Такие меры направлены на обеспечение прозрачности в отслеживании денежных потоков застройщика. Кроме того, нельзя больше получить сразу несколько разрешений на долевое строительство. Такое изменение введено для того, чтобы одна крупная компания не взяла на себя сразу несколько проектов, с которыми, возможно, не сможет справиться. К организации-застройщику теперь предъявляются повышенные требования, главным образом касающиеся количества лет опыта.

Изменённый и дополненный закон №214-ФЗ предъявляет повышенные требования к деловой репутации застройщика. Так, в его аппарате управления не могут находиться люди с непогашенной или неснятой судимостью и лица, чья деятельность явилась причиной банкротства юридического лица. Вся деятельность застройщика теперь сопровождается специально назначенной финансово-кредитной организацией. Это означает, что все счета застройщика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке и все денежные операции осуществляются также в нём. Кроме того, в кредитной организации создаётся резерв, составляющий не менее 10 % от общей стоимости строительства. Это делается для того, чтобы в случае неисполнения своих обязательств и затягивания сроков строительства застройщик мог выплатить компенсацию дольщикам. Устанавливается также лимит денежных средств, которые могут быть направлены на оплату труда, услуг связи, рекламную кампанию и т. д. Он составляет не более 10 % от стоимости строительных работ.

Чтобы исключить риск сдачи заведомо непригодных для проживания объектов, законодательно устанавливается требование к застройщику, согласно которому он обязан получить заключение строительной экспертизы проектируемого здания. Это позволит исключить случаи, когда жилые дома строятся на непредназначенных для этого участках.

Таким образом, на законодательном уровне делается всё возможное, чтобы защитить права участников долевого строительства. Поэтому желающие купить недвижимость в новостройках Крыма могут не опасаться стать обманутыми дольщиками.